Chế định đất vườn trong pháp luật đất đai Việt Nam: Từ thực tiễn pháp lý đến định hướng hoàn thiện

"Đất vườn" là một khái niệm quen thuộc trong quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, đặc biệt là tại khu vực nông thôn, nơi nó tồn tại song hành với đất ở trong các khu dân cư. Mặc dù có vai trò quan trọng trong đời sống người dân, hệ thống pháp luật đất đai hiện đại hóa lại có xu hướng loại bỏ hoặc làm mờ đi vai trò pháp lý riêng biệt của đất vườn. Luật Đất đai năm 2013 không còn sử dụng khái niệm "đất vườn" trong phân loại đất, và dù Luật Đất đai năm 2024 có bổ sung cơ chế xác định lại diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao (Điều 141), việc áp dụng trên thực tế vẫn gặp nhiều vướng mắc do thiếu cơ chế kế thừa và định nghĩa thống nhất.

Việc thiếu khung pháp lý cụ thể, nhất quán đã dẫn đến những tranh chấp, khiếu nại và bất bình đẳng trong việc xác lập quyền sử dụng đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất có vườn liền kề nhà ở.

Bài viết này tập trung phân tích khái niệm và đặc điểm của đất vườn, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật, chỉ ra các hạn chế và bất cập, từ đó đề xuất các định hướng nhằm hoàn thiện chế định đất vườn, hướng tới bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

1.    Chế định đất vườn trong hệ thống pháp luật

Khái niệm "đất vườn" không được định danh rõ ràng trong Luật Đất đai hiện hành, nhưng lại phổ biến trong thực tiễn quản lý đất đai và đời sống người dân. Trước Luật Đất đai 1993, các văn bản như Quyết định 201/TTg (1980), Quyết định 56-ĐKTK (1981) hay Quyết định 499/QĐ-ĐC (1995) vẫn sử dụng cụm từ "thổ cư" để mô tả các thửa đất có cả nhà ở và vườn, ao liền kề. Luật Đất đai 2003, tại Điều 87, lần đầu tiên quy định cụ thể cơ chế xác định diện tích đất ở trong thửa đất có vườn ao, cho phép người dân được xác nhận toàn bộ hoặc một phần đất vườn là đất ở nếu đáp ứng các điều kiện về thời điểm sử dụng và hồ sơ chứng minh.

Luật Đất đai năm 2013 không còn đề cập đến khái niệm "đất vườn", thay vào đó là các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm, hàng năm) và đất ở. Luật Đất đai 2024 tiếp tục định hướng này nhưng bổ sung Điều 141 về "xác định lại diện tích đất ở trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/07/2004", với điều kiện phải có "giấy tờ hợp pháp" theo Điều 137. Tuy nhiên, việc giới hạn khái niệm "giấy tờ hợp pháp" trong phạm vi hẹp đã khiến nhiều giấy chứng nhận cũ hoặc sổ mục kê không được công nhận giá trị pháp lý đầy đủ.

Ngoài ra, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT không có hướng dẫn cụ thể về việc xử lý đất vườn liền kề đất ở. Nghị định 103/2024/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất cũng không còn duy trì chính sách ưu đãi nộp 50% chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở, làm tăng chi phí tài chính cho người dân.

2. Thực tiễn áp dụng chế định đất vườn

Trong thực tế, nhiều địa phương khi cấp đổi Giấy chứng nhận đã xác định phần đất vườn liền kề nhà ở là đất trồng cây lâu năm hoặc đất trồng cây hằng năm thay vì đất ở. Điều này dẫn đến việc giảm thời hạn sử dụng đất (chỉ còn 50 năm), hạn chế khả năng chuyển nhượng, thế chấp và xây dựng trên phần đất này. Ngoài ra, nhiều trường hợp không thể tách được vị trí đất ở và đất vườn trên cùng một thửa đất.

Tình trạng người dân khiếu nại, kiến nghị về việc xác định diện tích đất ở trong thửa đất có vườn ao diễn ra phổ biến. Nguyên nhân chủ yếu là do người dân có giấy tờ cũ ghi rõ "đất ở và vườn" nhưng cơ quan đăng ký đất đai khi cấp đổi không công nhận toàn bộ là đất ở, dẫn đến sự khác biệt về nghĩa vụ tài chính và quyền tài sản.

Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn (trồng cây lâu năm) sang đất ở gặp nhiều trở ngại, đặc biệt là chi phí tài chính cao do phải nộp 100% chênh lệch giá đất. Nhiều hộ gia đình không đủ điều kiện tài chính hoặc không rõ thủ tục, dẫn đến tình trạng sử dụng sai mục đích và bị xử phạt hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

3. Hạn chế và bất cập

Việc không có khái niệm chính thức về đất vườn trong Luật Đất đai đã dẫn đến việc các địa phương áp dụng khác nhau, gây bất bình đẳng và tranh chấp. Đồng thời, việc ghi nhận trong các giấy tờ hành chính trước đây cũng không được bảo lưu giá trị đầy đủ trong hệ thống pháp luật hiện hành.

Điều 141 Luật Đất đai 2024 đưa ra cơ chế xác định lại đất ở, nhưng lại giới hạn "giấy tờ hợp pháp" trong phạm vi rất hẹp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước năm 2004, các loại sổ mục kê, bản đồ 299 bị loại trừ không hợp lý, gây thiệt hại quyền lợi người dân.

Việc bãi bỏ chính sách ưu đãi chuyển mục đích khiến người dân phải nộp 100% chênh lệch giá khi chuyển từ đất vườn sang đất ở, tạo gánh nặng tài chính, đặc biệt trong bối cảnh nhiều người dân có thu nhập thấp.

Hệ thống hồ sơ địa chính không lưu giữ đầy đủ thông tin lịch sử sử dụng đất, gây khó khăn cho việc xác định diện tích đất ở hợp pháp, nhất là với các trường hợp tồn tại lâu đời trước thời điểm thống nhất quản lý đất đai.

4. Khuyến nghị hoàn thiện

Để giải quyết các hạn chế và bất cập hiện nay, việc hoàn thiện chế định đất vườn trong pháp luật đất đai cần tập trung vào các định hướng sau:

4.1. Ghi nhận và định danh lại đất vườn trong hệ thống pháp luật

Luật Đất đai nên bổ sung khái niệm "đất vườn" như một loại đất trong nhóm đất ở nông thôn hoặc là tiểu loại gắn với đất ở. Điều này giúp phản ánh đúng thực tiễn sử dụng và bảo đảm quyền lợi người dân.

4.2. Mở rộng phạm vi giấy tờ hợp pháp

Cần sửa đổi Điều 137 Luật Đất đai 2024 để công nhận Giấy chứng nhận cũ, sổ mục kê, giấy tờ hành chính hợp lệ trước ngày 01/7/2024 là giấy tờ hợp pháp khi áp dụng Điều 141. Đồng thời, cần có quy định chuyển tiếp bảo vệ quyền đã xác lập ổn định.

4.3. Khôi phục chính sách ưu đãi tài chính

Nên áp dụng mức thu 50% chênh lệch giá khi chuyển mục đích từ đất vườn trong cùng thửa đất ở sang đất ở. Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, đất vườn cũng cần được xác định giá bằng 50% giá đất ở trong cùng thửa đất với điều kiện sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và không có tranh chấp.

4.4. Cải cách quản lý dữ liệu đất đai

Cần tích hợp dữ liệu lịch sử, hồ sơ giấy tờ cũ vào hệ thống địa chính số, nhằm truy xuất nhanh chóng quá trình sử dụng đất, phục vụ cho việc xác lập quyền sử dụng chính xác và hợp pháp.

4.5. Tuyên truyền, hướng dẫn người dân

Cơ quan quản lý cần có tài liệu hướng dẫn rõ ràng về thủ tục cấp đổi, chuyển mục đích, xác định lại diện tích đất ở để người dân hiểu đúng và thực hiện thuận lợi.

Kết luận

Chế định đất vườn là một bộ phận quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai, phản ánh đặc thù cư trú, sản xuất và sinh kế của người dân nông thôn Việt Nam. Tuy nhiên, do thiếu định danh pháp lý rõ ràng và cơ chế kế thừa quyền sử dụng đất không đầy đủ, nhiều người dân đang gặp thiệt thòi trong xác lập quyền, thực hiện nghĩa vụ tài chính và tiếp cận quyền tài sản. Việc hoàn thiện pháp luật cần đặt trọng tâm vào bảo vệ quyền lợi chính đáng, phản ánh đúng thực tiễn lịch sử và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.