TP HCM: Tranh luận pháp lý về một hợp đồng chuyển nhượng đất bị tòa tuyên vô hiệu

Rắc rối từ việc mua đất nhưng không sang tên

Nguyên đơn trong vụ án là một DN có trụ sở tại TP HCM. Bị đơn là ông Đặng Văn Thuần (ngụ khu phố Phú Hội, phường Bình Hòa).

Theo Bản án phúc thẩm 177/2024/DS-PT của TAND tỉnh Bình Dương cũ (nay là TP HCM), vụ kiện liên quan thửa đất 59, tờ bản đồ C4 tại khu phố Phú Hội, phường Vĩnh Phú, Thuận An, Bình Dương (nay là phường Bình Hòa, TP HCM).

Đầu năm 2003, chủ cũ khu đất chuyển nhượng 200m2 (ngang 5m, dài 40m) là một phần trong thửa đất trên cho ông Thuần với giá 400 triệu đồng. Hợp đồng ghi rõ 200m2 này thuộc thửa đất 59, tờ bản đồ C4, có người làm chứng. Hai bên sau đó đã cắm mốc, bàn giao đất trên thực địa. Bên mua giao đủ tiền và nhận đất, xây dựng nhà ở cùng hệ thống chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; tuy nhiên chưa làm thủ tục tách thửa, sang tên. Hàng chục năm sau đó bên mua sử dụng đất ổn định, không tranh chấp với ai.

Mười bốn năm sau khi bán 200m2 cho ông Thuần, năm 2017, chủ đất lại chuyển nhượng toàn bộ khu đất (gồm cả phần 200m2 đã bán cho ông Thuần) cho Cty TNHH Kinh doanh - Xây dựng Dịch vụ & Tư vấn Phú Quang. Tháng 9/2019, đại diện Cty lập biên bản thỏa thuận với ông Thuần về việc vì nhà đất của ông Thuần nằm trên đường quy hoạch đi vào dự án nên Cty hoán đổi đất với ông Thuần. Biên bản nêu rõ “Cty biết rõ tính pháp lý, thực tế của diện tích 200m2 mà chủ đất cũ đã chuyển nhượng cho ông Thuần; Cty và chủ đất cũ đã có thỏa thuận về diện tích này; Cty biết thực tế trên đất có nhà và hệ thống chuồng trại chăn nuôi của ông Thuần”.

Theo thỏa thuận, ông Thuần tháo dỡ công trình, giao 200m2 đất để Cty Phú Quang làm đường đi. Cty giao ông Thuần 200m2 đất khác và 500 triệu đồng. Ba năm sau, tháng 3/2022, Cty Phú Quang khởi kiện đòi lại đất đã hoán đổi cho ông Thuần.

Tại phiên sơ thẩm, Tòa nhận định khi nhận chuyển nhượng khu đất, Cty Phú Quang biết rõ tình trạng pháp lý, thực tế khu đất; biết chủ cũ đã chuyển nhượng 200m2 cho ông Thuần từ trước; biết ông Thuần đã xây nhà và chuồng trại chăn nuôi. Việc Cty Phú Quang thỏa thuận hoán đổi đất là tự nguyện. Cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Sau đó, cấp phúc thẩm lại cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thuần và chủ cũ vào năm 2003 “không xác định rõ vị trí, loại đất, chưa công chứng, chứng thực và vi phạm diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo Quyết định 12/2023/QĐ-UBND ngày 15/5/2023 của UBND tỉnh Bình Dương (cũ) nên bị vô hiệu”. Từ đó, cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Thuần di dời tài sản, trả lại đất.

Cần xem xét hướng dẫn của TANDTC

Trong thực tế, có không ít nhà đất tới nay vẫn chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ, mà chỉ có giấy tay giữa các bên từ nhiều năm trước, nên bản án trên nhận được sự quan tâm của nhiều người, nhất là giới luật sư. Một số ý kiến cho rằng phán quyết trên là đúng pháp luật. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng một số nội dung bản án phúc thẩm cần xem xét lại, vì có dấu hiệu áp dụng không đúng pháp luật.

Nêu ý kiến, Luật sư (LS) Trương Văn Tuấn (Văn phòng LS Trạng Sài Gòn) cho rằng, cần áp dụng đúng quy định pháp luật tại các thời điểm để xác định giao dịch có hợp pháp hay không.

Ở thời điểm đầu năm 2003, văn bản pháp luật có hiệu lực điều chỉnh giao dịch này là Luật Đất đai 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998 và 2001). Hợp đồng này vi phạm về hình thức khi không được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, sau đó, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC, tại điểm b3 Tiểu mục 2.3 Mục 2 đã hướng dẫn rõ với hợp đồng chuyển nhượng đất vi phạm điều kiện về hình thức, “nếu sau khi thực hiện hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, làm nhà; bên chuyển nhượng không phản đối, không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; thì Tòa án công nhận hợp đồng”. “Như vậy, việc cấp phúc thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu là chưa đúng theo hướng dẫn của TANDTC”, LS Tuấn nói.

Cũng theo LS Tuấn, ở thời điểm hơn 20 năm trước, khi công nghệ đo đạc chưa hiện đại, một số quy định pháp luật chưa chi tiết, đất đai còn rộng và theo thông lệ của người dân một số địa phương; thì trong hợp đồng chuyển nhượng thường chỉ ghi diện tích, số thửa, tờ bản đồ; sau đó các bên tự cắm mốc giao đất. Vì vậy, việc bản án phúc thẩm nhận định hợp đồng này “không xác định rõ vị trí” 200m2 đất, là chưa phù hợp.

LS Huỳnh Phước Hiệp (Đoàn LS TP HCM) chỉ ra một sơ suất khác trong bản án, là việc cấp phúc thẩm căn cứ Quyết định 12/2023/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương về điều kiện tách - hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa, để tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thuần và chủ đất cũ, là áp dụng sai pháp luật. “Cấp phúc thẩm đã có sự sơ suất nhầm lẫn, khi sử dụng quy định pháp luật 20 năm sau để áp dụng cho trường hợp đã xảy ra 20 năm trước”, LS Hiệp nói.

Một vấn đề khác, trong quá trình giải quyết theo thủ tục phúc thẩm, các con ông Thuần không được đưa vào diện những người liên quan vụ án, là có dấu hiệu vi phạm tố tụng.

Đến thời điểm hiện nay, dù bản án phúc thẩm đã tuyên, nhưng nguyên đơn vẫn chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (chưa được cấp sổ đỏ) với khu đất và bị đơn không đồng ý, nên bản án vẫn chưa được thi hành triệt để. Mới đây, phía bị đơn đã có văn bản đề nghị VKSNDTC và TANDTC rà soát lại nội dung Bản án 177/2024/DS-PT để xem xét lại sự việc đúng quy định pháp luật, tháo gỡ vướng mắc cho các bên liên quan.