Gỡ ‘nút thắt’, khơi thông nguồn lực bất động sản

Thực tế cho thấy, nạn đầu cơ, “thổi giá” đất, lũng đoạn thị trường vẫn chưa hết “nóng”. Làm thế nào để hạn chế vấn nạn này, thưa Luật sư?

- Đúng là tình trạng đầu cơ, “thổi giá” đất và lũng đoạn thị trường BĐS vẫn diễn biến phức tạp, gây hệ lụy lớn cho nền kinh tế và an sinh xã hội. Để hạn chế vấn nạn này, cần các giải pháp đồng bộ, trong đó có thể nhấn mạnh những nhóm giải pháp sau:

Thứ nhất, minh bạch hóa thông tin quy hoạch và thị trường: Công khai, cập nhật kịp thời quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch đầu tư hạ tầng, tránh tình trạng “rò rỉ thông tin” để giới đầu cơ trục lợi; Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, giá giao dịch thực tế thống nhất trên toàn quốc, hạn chế tình trạng “giá ảo”; Bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn, kê khai đúng giá, tránh hai giá trong hợp đồng.

Thứ hai, hoàn thiện pháp luật, siết chặt chế tài: Rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh BĐS, đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất, bịt kẽ hở để thao túng giá; Xử lý nghiêm hành vi “thổi giá”, thông tin sai lệch, kể cả xử phạt hành chính ở mức cao hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự nếu đủ yếu tố cấu thành tội phạm; Tăng trách nhiệm pháp lý đối với các sàn giao dịch, môi giới tiếp tay cho đầu cơ.

Thứ ba, đề ra các chính sách thuế để hạn chế đầu cơ: Nghiên cứu áp dụng thuế cao đối với chuyển nhượng BĐS trong thời gian ngắn (lướt sóng); Đánh thuế đối với đất bỏ hoang, nhà ở không đưa vào sử dụng, nhằm hạn chế việc “găm” đất chờ tăng giá; Hoàn thiện cơ chế thuế tài sản theo hướng khuyến khích sử dụng đất hiệu quả.

Thứ tư, quản lý chặt tín dụng BĐS: Kiểm soát dòng vốn tín dụng, nhất là vốn vay phục vụ đầu cơ, mua bán ngắn hạn; Hạn chế tình trạng dùng đòn bẩy tài chính quá mức để tạo “sóng” giá đất; Ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, nhu cầu ở thực.

Thứ năm, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước ở địa phương: Chính quyền địa phương phải chủ động cảnh báo rủi ro sốt đất, không để “sốt ảo” kéo dài; Tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt động phân lô, bán nền trái phép, quảng cáo dự án “ma”; Xử lý trách nhiệm cán bộ nếu để xảy ra tình trạng buông lỏng quản lý, tiếp tay cho đầu cơ.

Thứ sáu, nâng cao nhận thức của người dân và nhà đầu tư: Đẩy mạnh tuyên truyền để người dân cảnh giác trước tin đồn, không chạy theo tâm lý đám đông; Khuyến khích đầu tư dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực, thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Tóm lại, để hạn chế đầu cơ, “thổi giá” đất không thể trông chờ vào một biện pháp đơn lẻ, mà cần sự phối hợp chặt chẽ giữa hoàn thiện pháp luật, chính sách thuế - tín dụng, minh bạch thông tin và trách nhiệm quản lý nhà nước, đồng thời nâng cao ý thức của người dân và nhà đầu tư. Chỉ khi đó thị trường BĐS mới phát triển lành mạnh, bền vững…

Qua công tác tư vấn, hỗ trợ pháp lý cho DN BĐS, Luật sư nhận thấy các thân chủ của mình (nhà đầu tư) thường gặp phải những vướng mắc gì về pháp lý? Theo Luật sư, cần phải làm gì để tháo gỡ vướng mắc đó, tạo điều kiện cho lĩnh vực BĐS phát triển một cách bền vững?

- Theo tôi, những vướng mắc pháp lý mà nhà đầu tư BĐS thường gặp cụ thể là:

Thứ nhất, vướng mắc về đất đai và thủ tục đầu tư: Chồng chéo, thiếu thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; Thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định tiền sử dụng đất kéo dài, phát sinh chi phí lớn, ảnh hưởng tiến độ dự án; Nhiều dự án bị “treo” do vướng giải phóng mặt bằng, hoặc chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Thứ hai, vướng mắc về quy hoạch và cấp phép: Quy hoạch thay đổi, điều chỉnh nhiều lần nhưng thiếu thông tin kịp thời, khiến nhà đầu tư rơi vào thế bị động; Thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết, cấp giấy phép xây dựng còn phức tạp, thời gian giải quyết kéo dài; Có tình trạng mỗi địa phương áp dụng pháp luật một cách khác nhau, gây rủi ro pháp lý cho DN.

Thứ ba, vướng mắc về huy động vốn và kinh doanh dự án: Quy định về huy động vốn, bán nhà hình thành trong tương lai còn nhiều điều kiện, nhưng hướng dẫn chưa rõ ràng. DN khó tiếp cận vốn do siết tín dụng, kiểm soát trái phiếu, trong khi các kênh huy động vốn hợp pháp khác chưa phát triển; Rủi ro tranh chấp với khách hàng liên quan đến tiến độ, bàn giao, pháp lý dự án.

Thứ tư, rủi ro từ hoạt động môi giới và giao dịch: Một số sàn giao dịch, môi giới cung cấp thông tin không chính xác, “thổi giá”, dẫn đến tranh chấp và khiếu kiện; Hợp đồng mua bán, đặt cọc soạn thảo chưa chặt chẽ, tiềm ẩn nguy cơ bất lợi cho DN và nhà đầu tư.

Để tháo gỡ, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển một cách bền vững, cần có các giải pháp rất cụ thể:

Một là, hoàn thiện và đồng bộ hệ thống pháp luật: Tiếp tục rà soát, sửa đổi các luật liên quan đến BĐS theo hướng thống nhất, dễ áp dụng, hạn chế xung đột pháp luật; Ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể, kịp thời, tránh để DN phải “tự hiểu, tự chịu rủi ro”.

Hai là, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính: Đơn giản hóa, số hóa thủ tục về đất đai, đầu tư, xây dựng, rút ngắn thời gian giải quyết; Quy định thời hạn rõ ràng, trách nhiệm cụ thể của cơ quan nhà nước; Nếu chậm trễ phải có cơ chế giải trình.

Ba là, minh bạch hóa thông tin thị trường: Công khai quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, nghĩa vụ tài chính để DN và nhà đầu tư dễ tiếp cận; Kiểm soát chặt hoạt động môi giới, chuẩn hóa điều kiện hành nghề, nâng cao đạo đức nghề nghiệp. Bốn là, hoàn thiện cơ chế tài chính - tín dụng: Xây dựng chính sách tín dụng linh hoạt, phân loại dự án, ưu tiên dự án phục vụ nhu cầu ở thực; Phát triển các kênh huy động vốn dài hạn, minh bạch và an toàn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Năm là, nâng cao vai trò hỗ trợ pháp lý cho DN: DN cần chủ động rà soát pháp lý dự án ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, hạn chế rủi ro về sau; Tăng cường cơ chế đối thoại giữa cơ quan quản lý - DN - luật sư, kịp thời tháo gỡ vướng mắc thực tiễn.

Để tạo môi trường kinh doanh BĐS minh bạch, công bằng, cơ quan quản lý nhà nước đề xuất xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS, cũng như xúc tiến xây dựng Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- Tôi cho rằng, việc cơ quan quản lý nhà nước đề xuất xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS, cũng như xúc tiến xây dựng Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý là rất cần thiết.

Cụ thể, Cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS sẽ giúp minh bạch hóa thông tin thị trường: Khi dữ liệu về quy hoạch, pháp lý thửa đất, giá giao dịch thực tế, tình trạng thế chấp, tranh chấp… được công khai, hiện tượng “thổi giá”, làm giá sẽ bị thu hẹp “đất sống”; Đưa giá đất về gần giá trị thực: Nhà đầu tư, người dân có căn cứ so sánh, tránh mua bán theo tin đồn hay tâm lý đám đông; Hỗ trợ công tác quản lý nhà nước: Cơ quan quản lý có dữ liệu chuẩn để xây dựng bảng giá đất, thu thuế, kiểm soát đầu cơ và phòng, chống thất thu ngân sách.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, các dữ liệu phải đầy đủ, chính xác, cập nhật theo thời gian thực, phản ánh giá giao dịch thật, không phải giá kê khai “hai giá”; Cần liên thông dữ liệu giữa đất đai - thuế - công chứng - ngân hàng - xây dựng, tránh tình trạng mỗi ngành một hệ thống; Có cơ chế bảo mật thông tin cá nhân, đồng thời quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, tổ chức cung cấp và khai thác dữ liệu.

Đối với Trung tâm Giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý, góc nhìn tích cực: Trung tâm Giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý có thể đóng vai trò chuẩn hóa quy trình giao dịch, từ công bố thông tin, định giá tham chiếu, ký kết hợp đồng đến thanh toán; Góp phần hạn chế giao dịch “ngầm”, giao dịch ngoài luồng, qua đó giảm rủi ro pháp lý và tranh chấp; Là kênh tham chiếu đáng tin cậy cho giá thị trường, hỗ trợ xây dựng chính sách thuế và quản lý thị trường.

Tuy nhiên, khi ra đời Trung tâm này, cần lưu ý: Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý không nên mang tính độc quyền, mà nên tồn tại song song với các sàn giao dịch tư nhân đủ điều kiện; Vai trò của Nhà nước nên là định hướng, giám sát, thiết lập chuẩn mực, tránh can thiệp hành chính sâu vào quan hệ dân sự - kinh doanh; Cần cơ chế vận hành minh bạch, chuyên nghiệp, tránh hình thức hoặc phát sinh thủ tục hành chính mới gây cản trở thị trường.

Theo tôi, cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS là điều kiện “cần”, còn Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý là điều kiện “đủ” để từng bước đưa thị trường về quỹ đạo minh bạch, ổn định. Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu và mức độ công khai; Cách thức tổ chức, vận hành theo hướng hỗ trợ thị trường, không làm thay thị trường; Sự đồng bộ với các chính sách thuế, tín dụng và pháp luật về đất đai - kinh doanh BĐS.

Trân trọng cảm ơn ông!