Doanh nghiệp bất động sản trăn trở khi làm dự án trên đất thương mại dịch vụ

Tại tọa đàm do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam vừa tổ chức, bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO cho biết, từ thực tế kinh doanh, doanh nghiệp cho rằng, bên cạnh các dự án đô thị thì dự án thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển đất nước. Ở góc độ kinh tế - xã hội, các dự án TMDV như dự án phát triển du lịch, ng

hỉ dưỡng mang lại lợi ích tổng thể lớn hơn các dự án khác.

Đất TMDV như đất dự án du lịch nghỉ dưỡng mãi là tài sản công (không như đất ở, giao và thu tiền sử dụng đất một lần là hết), là tài sản dự trữ để lại cho tương lai, ngày càng có nhiều thặng dư, tạo nguồn thu ngân sách lớn từ việc thu thuế hằng năm, tạo nhiều việc làm cho người lao động.

“Dự án du lịch nghỉ dưỡng có tính lan tỏa mạnh đến 40 ngành kinh tế chính, sử dụng trên 2.000 sản phẩm và dịch vụ của nền kinh tế. Tuy nhiên, tiềm năng của đất TMDV hiện chưa được đánh giá đúng, chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này”, bà Vân chia sẻ.

Bà Cao Thị Thanh Nga, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CTCP Reatimes Holding cũng nhận định, ưu điểm vượt trội của bất động sản trên đất TMDV chính là tính linh hoạt, khả năng tạo ra giá trị đa chức năng và đáp nhu cầu thay đổi của thị trường. Thay vì chỉ là một căn hộ để ở đơn thuần, thì trên đất TMDV, chúng ta có thể phát triển thành những tổ hợp đa dạng hơn rất nhiều.

Bà Nga cho rằng: “Các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, quỹ đất ngày càng khan hiếm. Việc tối ưu hóa công năng sử dụng đất thương mại dịch vụ giúp chúng ta tạo ra nhiều giá trị hơn trên cùng một diện tích”.

Chi sẻ tại tọa đàm, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực - Tập đoàn Novaland,  cho biết, trong quá trình triển khai dự án bất động sản trên đất TMDV,   doanh nghiệp này nhận thấy có 3 vướng mắc lớn.

Thứ nhất, vấn đề gia hạn thời gian thuê đất. Để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả ngàn hecta đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư, và đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài, ví dụ thời gian 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài từ 10 – 20 năm, dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm. Cộng với công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, công tác xây dựng sẽ kéo dài thêm khoảng 2-3 năm, có những dự án đến 5 năm nữa. Do đó khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn.

Thứ hai, vấn đề định giá đất thiếu thông số đầu vào.

Ông Hưng cho rằng, có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được triển khai ở những địa phương có kinh tế chưa phát triển, hay ở những khu vực chưa có nhiều số liệu đầu vào để tham chiếu, so sánh tại nhiều thời điểm. Khi đó những đơn vị tư vấn định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc lấy số liệu, và theo quy định của pháp luật thì những số liệu về định giá phải được xác định theo nguyên tắc thị trường, tức là nhấn mạnh vào tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Và khó khăn trong việc lấy số liệu còn xảy ra đối với các cơ quan nhà nước ở địa phương khi phê duyệt phương án giá.

Thứ ba, vấn đề Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp. Cụ thể, công tác định giá với các số liệu không bám sát thị trường và không tham chiếu ý kiến của các doanh nghiệp thực hiện các dự án thực tế thì có thể sẽ mang tính chất một chiều, thiếu minh bạch trong xác định số liệu và không bám sát thị trường, dễ dẫn đến yếu tố cung cầu cũng như giá trị bất động sản đến tay người tiêu dùng sẽ không sát với thực tế.

Tổng Giám đốc SGO Homes -  Còn ông Lê Đình Chung - cũng chia sẻ: Nhiều doanh nghiệp rất mong muốn được tiếp cận quỹ đất TMDV. Thế nhưng trên thực tế, không ít trường hợp dù đã xây dựng xong dự án, nhưng không thể bán được sản phẩm ra thị trường.

Nguyên nhân nằm ở việc không thể tách sổ cho khách hàng, đây cũng là một trở ngại lớn với các dự án thấp tầng. Có dự án xây dựng cả trăm căn nhà, nhưng khi triển khai lại không thể tách sổ, khiến sản phẩm bị tắc ngay từ khâu giao dịch đầu tiên.

Từ những vướng mặc gặp trong thực tế triển khai, ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland nêu 3 kiến nghị: cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại; Nhà nước nhanh chóng xây dựng một trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản để đảm bảo dữ liệu đồng bộ, minh bạch và chính xác - dữ liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, tránh bỏ sót. Đồng thời, dữ liệu cần được kiểm tra định kỳ, bổ sung, thay thế liên tục để loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ; các địa phương xây dựng bảng giá đất để áp dụng cho chu kỳ 5 năm và điều chỉnh hệ số K trong từng năm thì nên tham khảo ý kiến của các đơn vị doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào công tác phát triển, xây dựng dự án tại các địa phương đó.