Để ký giáp ranh không còn là ‘nỗi ám ảnh’ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có phải mọi trường hợp cấp sổ mới đều phải cần chữ ký giáp ranh?

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị cho biết, trường hợp thuộc khu vực đã có bản đồ địa chính thì cơ quan giải quyết thủ tục hành chính sử dụng bản đồ địa chính (trích lục) để giải quyết thủ tục cấp sổ lần đầu, cấp đổi sổ đỏ (khi đó sẽ không phải lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất).

Trường hợp thuộc khu vực chưa có bản đồ địa chính hoặc có bản đồ địa chính nhưng kích thước, diện tích thửa đất có thay đổi hoặc trường hợp người SDĐ có nhu cầu đo đạc, xác định lại kích thước, diện tích thửa đất thì mới thực hiện việc trích đo bản đồ địa chính, đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính. Và khi này mới nảy sinh việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo Phụ lục số 12 của Thông tư 26/2024/TT-BTNMT. Trong bản mô tả ranh giới, mốc giới buộc phải có chữ ký của những người SDĐ giáp ranh.

Nói dễ hiểu thì có bản đồ chính quy, chuẩn mực, không phải hiệu chỉnh rồi thì không cần phải đo vẽ trực tiếp trên thực địa, đồng nghĩa với không lập Biên bản mô tả ranh giới, mốc giới, không cần ký giáp ranh.

Ký giáp ranh có phải để xác định đất không có tranh chấp?

Theo Luật sư Lực, tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã khẳng định: “Việc xác nhận tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện căn cứ vào

việc UBND cấp xã đang thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc nhận được văn bản hoặc thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất”.

Như vậy, xác định đất có tranh chấp hay không phải dựa vào yếu tố cơ quan có thẩm quyền có thụ lý đơn hòa giải, tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất hay không. Chữ ký giáp ranh không phải cơ sở để xác định đất có tranh chấp.

Hàng xóm bỏ đi không biết ở đâu hoặc ở lại nhưng không ký giáp ranh thì sao?

Tại điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT có quy định trường hợp người SDĐ, người SDĐ liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc hoặc người SDĐ liền kề có mặt nhưng không tham gia xác định ranh giới và ranh giới không có tranh chấp thì việc xác định ranh giới và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất do đơn vị đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc thực hiện và ký xác nhận. 

Tiếp đó, đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND cấp xã để thông báo, công khai tại trụ sở UBND cấp xã và nhà văn hóa địa phương, nơi có đất. 

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết mà người SDĐ, người SDĐ liền kề không có mặt để ký xác nhận, hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người SDĐ, người SDĐ liền kề nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc cùng với UBND cấp xã lập biên bản về các trường hợp này và ghi rõ “vắng mặt” hoặc lý do cụ thể việc người SDĐ, người SDĐ liền kề không ký xác nhận trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Theo quy định, ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập để đo đạc chi tiết. 

Như vậy, sau khi đo vẽ mà có bên không ký giáp ranh thì cơ quan đo vẽ sẽ niêm yết, hết thời gian niêm yết như trên mà cơ quan chức năng không nhận được văn bản tranh chấp thửa đất được đo vẽ thì không cần chữ ký của các hộ giáp ranh. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thiếu chữ ký giáp ranh vẫn có đủ giá trị sử dụng để giải quyết thủ tục hành chính cấp sổ lần đầu, cấp đổi sổ cho người SDĐ.

Luật sư Quách Thành Lực cho biết, đây có thể nói là một bước thay đổi thực sự tốt đẹp của Luật Đất đai năm 2024, Thông tư 26/2024/TT-BTNMT giúp giải quyết triệt để tình trạng “im lặng là vàng” hay “ngậm miệng ăn tiền” của những “hàng xóm hết hồn”. Và nghịch cảnh ký giáp ranh từ nay không còn nữa!