Đất thương mại dịch vụ: Làm sao để “Gà đẻ trứng vàng”

Siêu lợi ích từ đất thương mại dịch vụ

Tại Tọa đàm Đất thương mại dịch vụ - từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ cho hay, tiềm năng của đất thương mại, dịch vụ (TMDV) có thể được nhìn nhận qua 4 góc độ.

Thứ nhất, Góc độ phát triển đô thị hiện đại. Đây là loại đất "tạo mặt tiền cho đô thị", nơi hình thành các hoạt động kinh tế - xã hội sôi động, gia tăng tính kết nối và nâng cao năng lực cạnh tranh của các khu vực trung tâm và vùng ven. Các đô thị hiện đại đều có cấu phần thương mại - dịch vụ phát triển mạnh mẽ dựa trên quy hoạch quỹ đất hợp lý.

Thứ hai, góc độ kinh tế. Đất TMDV là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp tài chính - bán lẻ - lưu trú. Nhiều mô hình kinh doanh trên đất TMDV có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sản thuần nhà ở, đồng thời không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội.

Thứ ba, góc độ pháp lý và quản trị đô thị. Việc quản lý đất TMDV theo hình thức thuê đất có thời hạn và mục tiêu sử dụng rõ ràng tạo điều kiện minh bạch trong cấp phép, quản lý đầu tư, chống đầu cơ, và đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Thứ tư, góc độ thu hút đầu tư và đổi mới mô hình tăng trưởng. Trong bối cảnh kinh tế số, du lịch, logistics, giáo dục quốc tế, y tế chất lượng cao… là những trụ cột tăng trưởng mới, đất TMDV là nền tảng không thể thiếu để hình thành các khu chức năng chuyên biệt, thu hút các dòng vốn FDI, dịch chuyển chuỗi cung ứng và sáng tạo các mô hình kinh tế mới.

 GS. TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ - nhận định: Trước nay, chúng ta thường có xu hướng coi trọng đất ở hơn đất TMDV. Bởi vì đất ở được xác định là sử dụng ổn định lâu dài, có thể mua bán, thừa kế, sở hữu vô thời hạn. Còn đất TMDV thường được gắn với khái niệm đất kinh doanh, có thời hạn, nên nhiều người có tâm lý e ngại.

Tuy nhiên, nếu đất TMDV vẫn phù hợp quy hoạch, định hướng đầu tư phát triển của vùng, khu vực, vẫn đóng góp vào sự phát triển kinh tế của vùng, thì vẫn được tiếp tục gia hạn ở các chu kỳ tiếp theo. Điều đó có nghĩa là đất TMDV hoàn toàn có thể được khai thác lâu dài không khác gì đất ở. Ngoài ra, bất kể đất nào, dù là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, nhưng khi Nhà nước cần thu hồi vì lợi ích quốc gia công cộng thì vẫn phải thu hồi theo đúng quy định của pháp luật.

Về bản chất sinh lợi, đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế là hạn chế. Còn đất TMDV thì tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp ngân sách, góp phần hình thành các trung tâm kinh tế phát triển sôi động.

Dẫn chứng cho quan điểm của mình, ông nói: Chúng ta có thể thấy, một khu vực phát triển sầm uất thường là nơi có nhiều công trình thương mại, dịch vụ, trong khi đó một khu vực xây dựng nhà cửa nguy nga nhưng chỉ để ở, thiếu các hoạt động thương mại thì khu vực đó sẽ khó phát triển toàn diện.

“Do đó, ở góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất TMDV thậm chí còn quan trọng hơn đất ở. Tôi cho rằng, những khu đất đẹp, hạ tầng tốt nên ưu tiên phát triển các công trình thương mại - dịch vụ để tạo động lực tăng trưởng. Đây là quan điểm mà Thủ tướng cũng đã nhiều lần nhấn mạnh.” – ông khẳng định. 

Nói về giá trị của đất thương mại dịch vụ, ông Phạm Ngô Hiếu - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường - đã chứng minh bằng những con số biết nói: “Trong 10 năm qua, diện tích đất TMDV đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000 ha (2015) lên hơn 50.000 ha trên toàn quốc. Rõ ràng đây là một mảng hấp dẫn, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Tại Luật Đất đai 2024, đất đa mục đích về cơ bản là các loại đất khác sử dụng cho mục đích TMDV. Về mặt bản chất, đất TMDV là một loại hình trong nhóm đất phi nông nghiệp, cụ thể là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Đây là loại tư liệu sản xuất phục vụ cho quá trình kinh doanh sản xuất. Ngay từ Luật Đất đai 2013, chúng ta đã bắt đầu tách rõ nhóm đất sản xuất kinh doanh và nhóm đất thương mại dịch vụ, để phản ánh đúng mục tiêu sử dụng đất, một nhóm là phục vụ sản xuất, một nhóm là thương mại, dịch vụ như trung tâm thương mại, khách sạn…

Theo ông Hiếu, đất TMDV đã được nhìn nhận rõ ràng hơn, được xác định là loại đất quan trọng và có những cơ chế ưu đãi nhất định. Thực tế, đất TMDV được xác định từ đầu trong luật là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, để tạo ra sự ổn định cho quá trình đầu tư. Đi cùng với đó, những nhà đầu tư có năng lực cũng yên tâm thực hiện dự án và có được những công trình tốt.  

Làm sao để “gà đẻ trứng vàng”? 

GS.TS Hoàng Văn Cường cũng chỉ ra rằng: Đất TMDV hiện nay đang có những vướng mắc nhất định. Đầu tiên là ở tâm lý muốn giao đất sử dụng lâu dài hoặc giao dài hạn trả tiền thuê đất một lần. Hiện đang có hai hình thức là thuê đất trả tiền 1 lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm. Với đất TMDV thuộc diện đất thuê trả tiền, hiện nay được khuyến khích trả tiền thuê đất hằng năm.

Về nguyên lý, trả tiền hằng năm vừa mang lại lợi ích cho xã hội, vừa có lợi cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp trả tiền thuê đất hằng năm giúp giảm áp lực tài chính, không phải bỏ vốn lớn ngay từ đầu, duy trì dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh. Với Nhà nước, thu tiền hằng năm giúp duy trì dòng thu ngân sách ổn định, lâu dài. Điều này cũng tạo động lực cho chính quyền địa phương trong việc đầu tư hạ tầng, cải cách thủ tục để hỗ trợ doanh nghiệp.

Nếu đóng tiền một lần, doanh nghiệp có thể trả chi phí thấp hơn ở giai đoạn đầu khi mảnh đất chưa xây dựng hạ tầng, sau khi hạ tầng phát triển, giá đất tăng lên nhiều lần thì sẽ được hưởng chênh lệch, hạn chế chi phí đất đai và cũng được vay vốn nhiều hơn.

Theo quy định hiện nay, chỉ những dự án trả tiền thuê đất một lần mới được thế chấp ngân hàng để vay vốn, còn những dự án trả tiền hằng năm thì không. Do đó doanh nghiệp mới mong muốn chuyển sang hình thức trả tiền một lần để có thể vay ngân hàng. Vì vậy, nếu không điều chỉnh chính sách tín dụng phù hợp với cả hai hình thức trả tiền thuê đất thì sẽ làm méo mó cơ chế, gây bất lợi cho loại hình trả tiền thuê đất hằng năm, là hình thức có lợi hơn về dài hạn cho cả doanh nghiệp và Nhà nước.

 Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, trong thực tế, nhiều người lại cho rằng nộp tiền thuê đất một lần có lợi hơn và đang có xu hướng nghiêng về phương án này. Vấn đề đặt ra là, nếu cơ quan quản lý công khai, minh bạch mức giá thuê đất một lần và hằng năm, người thuê đất sẽ có cơ sở để lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính. Thực tế hiện nay, điểm vướng lớn nhất không nằm ở quy định pháp luật, mà ở cơ chế chính sách tài chính chưa đồng bộ, thiếu linh hoạt. Do đó, bảng giá đất phải khách quan, phản ánh đúng giá trị thị trường. 

 Ông Phạm Ngô Hiếu thẳng thắn chỉ ra rằng có những doanh nghiệp kinh doanh kiểu "tay không bắt giặc", chỉ có một vài thỏa thuận sơ bộ, chưa triển khai gì nhưng đã tìm cách bán dự án. Do đó, phải đánh giá toàn diện, tránh tình trạng một dự án kéo dài 20 năm vẫn không triển khai được. Cốt lõi ở đây là phải phát triển dự án, giải quyết được công ăn việc làm, thúc đẩy phát triển tại địa phương.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, ông Hiếu lưu ý: Khi đã quy định là đất TMDV, tức là có sự tham gia quản lý của nhà nước; khi giao cho doanh nghiệp phát triển dự án, thì phải thực hiện theo quy định pháp luật về đầu tư, về kinh doanh bất động sản và khi đến tay người sử dụng thì áp dụng giao dịch dân sự. Từ đó, khi đến tay người sử dụng cuối cùng, tài sản trên đất phải tạo ra giá trị sử dụng và giá trị kinh tế thực chất. 

“Vậy nên chúng ta cần nhìn từ nhiều phía, từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp, người dân để xác định đâu là khoảng trống pháp lý cần bổ sung, đâu là chính sách cần điều chỉnh; làm sao để doanh nghiệp bất động sản triển khai dự án tốt hơn, và để đất TMDV trở thành một trong những loại đất dẫn đầu trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế.” 

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản, bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng -  cho rằng, nếu nhìn đất TMDV cần nhìn tổng thể từ công tác quy hoạch đến công tác đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm, quản lý sản phẩm cũng như mục đích sử dụng và các công cụ quản lý khác của nhà nước liên quan đến đất TMDV.

Theo nhận định của bà, hiện nay nhiều người đang nhìn giá trị đất TMDV  từ việc thu tiền sử dụng đất thế nào, hạn chế quyền sử dụng đất, hay vấn đề đất thuê trả tiền một lần, đất thuê trả tiền hằng năm... Tuy nhiên, yếu tố quy hoạch - liệu có đủ sức thu hút hay không - lại chưa được quan tâm đúng mức, trong khi thực tế cho thấy nhiều quy hoạch hiện hành là rất hấp dẫn.

Bà Hạnh cũng đã đưa ra sự gợi ý cho các nhà đầu tư và người sử dụng còn lăn tăn với giá trị của đất thương mại dịch vụ:

“Tôi lấy một ví dụ liên quan đến phần đất TMDV trong phát triển nhà ở xã hội. Một trong những ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là được dành một phần diện tích đất để phát triển công trình TMDV hoặc diện tích sàn TMDV trong dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên trên thực tế, có một vài chủ đầu tư lại đặt vấn đề rằng họ thấy khai thác phần đất TMDV này không hiệu quả bằng việc đầu tư nhà ở xã hội trên phần diện tích đó.

Nhưng thực tế là về thời hạn sử dụng đất, với các dự án nhà ở xã hội, nếu trong cùng một tòa nhà chung cư mà có phần diện tích sử dụng hỗn hợp TMDV thì thời hạn là ổn định lâu dài. Vậy nghĩa là trở ngại về thời hạn sử dụng đất ở trường hợp này đã không còn.

Vấn đề thứ hai về thu tiền sử dụng đất, với dự án nhà ở xã hội mà ưu đãi cho chủ đầu tư thì phần diện tích 20% để kinh doanh TMDV được miễn tiền sử dụng đất. Vậy là yếu tố thứ 2 mà các đại biểu bàn bạc từ đầu đến giờ, với trường hợp này cũng không còn là vấn đề nữa.

Vậy tại sao các chủ đầu tư vẫn tha thiết làm dự án nhà ở xã hội? Câu hỏi đặt ra là tính hấp dẫn của kinh doanh công trình thương mại dịch vụ và sàn thương mại dịch vụ đến đâu?

Trả lời câu hỏi này cần xem xét từ một số vấn đề: (1) quy hoạch; (2) tính hấp dẫn với thị trường ở khu vực đó; (3) quản lý và khai thác sử dụng nó như thế nào để đạt hiệu quả; (4) quản lý và sử dụng giữa chủ đầu tư với khách hàng.”

Thời hạn sử dụng đất không phải là nỗi lo

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng đã cung cấp cái nhìn toàn diện về bản chất pháp lý của loại hình đất TMDV.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 có Điều 206 quy định về loại đất này, được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Việc ra đời quy định về đất TMDV có ý nghĩa rằng, luật chính thức công nhận một loại đất có tên TMDV và đây là cơ sở pháp lý để quản lý loại hình đất này trên thực tế. Điều 206 có 3 khoản. Khoản 1 giải thích thế nào là đất TMDV, đây là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình thương mại dịch vụ và công trình phụ trợ cho mục đích thương mại dịch vụ. Hình thức tiếp cận đất để sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ là: (1) Nhà nước cho thuê đất, (2) Thuê lại đất (3) Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; và không chỉ các tổ chức, cá nhân trong nước mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài... đều được thuê đất thương mại dịch vụ.

Ông Tuyến cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư, khách hàng khi mua sản phẩm là các loại bất động sản mới như shophouse, condotel,… thì thường băn khoăn về tính lâu dài của loại đất TMDV này.

“Đây là băn khoăn hợp lý vì mua bất động sản là khoản đầu tư lớn. Tuy nhiên, điều này không quá đáng lo ngại, chúng ta cũng không nên quá lo lắng về vấn đề thời hạn sử dụng đất. Bởi vì Luật Đất đai 2024 cũng như Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ; Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng. Đặc biệt, nếu thu hồi đất, quyền lợi của người dân vẫn được bảo hộ, sẽ được bồi thường hỗ trợ tái định cư. Đặc biệt, khi hết thời hạn, người sở hữu vẫn được xem xét gia hạn sử dụng nếu sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho biết.

Nếu trước khi hết thời hạn sử dụng đất 6 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng tiếp thì làm đơn gửi UBND cấp tỉnh, cấp huyện (trước 1/7/2025). Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường rất khẩn trương soạn thảo luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10 tới, để chuyển thẩm quyền về quản lý đất đai từ cấp huyện về cấp xã, có cơ sở pháp luật cho cấp xã thực hiện.

Khi có đơn, các cơ quan sẽ xem xét, nếu đất được sử dụng đúng mục đích thì sẽ được gia hạn chu kỳ 50 năm mới. Có nghĩa pháp luật đã có quy định xử lý để người sử dụng đất yên tâm. Nếu mua bất động sản là đất thương mại dịch vụ từ chủ đầu tư thì được pháp luật bảo hộ, do đó người mua hoàn toàn yên tâm.