Chung cư không phải là khách sạn

Về mặt pháp lý chính thức, hồi tháng 2/2025, UBND TP HCM đã ban hành quy định không cho phép dùng căn hộ cho thuê lưu trú du lịch (thuê ngắn hạn, theo ngày, giờ, Airbnb...) trong các chung cư. Tuy nhiên, quy định này sau đó đã gặp phải nhiều ý kiến phản ứng từ các chủ nhà “ôm” căn hộ để cho thuê. UBND TP sau đó giao Sở Du lịch nghiên cứu, xây dựng khung pháp lý, lấy ý kiến các bên liên quan để bảo đảm hài hòa giữa phát triển kinh tế và kiểm soát an ninh, trật tự; giám sát hoạt động kinh doanh, hướng tới quản lý hiệu quả và bền vững loại hình này.

Tổng hợp từ nhiều ý kiến của các chuyên gia, đại diện một số hiệp hội liên quan bất động sản đều cho rằng hoạt động cho thuê ngắn hạn trong chung cư không chỉ gây phiền toái cho cư dân mà còn tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách, tạo ra sự cạnh tranh thiếu công bằng với các mô hình lưu trú chuyên nghiệp như khách sạn.

Một ý kiến cho rằng phần lớn hoạt động này diễn ra tự phát, không đăng ký kinh doanh, không kê khai thuế, không tuân thủ tiêu chuẩn vận hành. Nhờ vậy, giá thuê thường thấp hơn, thu hút khách nhưng gây mất cân bằng thị trường. Trong khi đó, các dự án chung cư được quy hoạch và phê duyệt trên cơ sở phục vụ người dân ở lâu dài, với các chỉ tiêu về mật độ dân cư, bãi đỗ xe, hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng, phòng cháy, chữa cháy...

Việc hàng loạt căn hộ bị chuyển đổi sang lưu trú ngắn hạn làm tăng đột biến lượng người ra vào mỗi ngày, dễ gây quá tải hạ tầng, ảnh hưởng chất lượng sống cư dân, làm tăng chi phí vận hành, bảo trì tòa nhà, gây mâu thuẫn giữa cư dân cố định và khách vãng lai. Ngoài ra, công tác kiểm soát người ra vào trở nên khó khăn, tiềm ẩn rủi ro về an ninh trật tự, cháy nổ và các tệ nạn xã hội.

Bên cạnh đó, một số ý kiến cũng đánh giá, các nền tảng như Airbnb góp phần đẩy giá thuê và giá bán căn hộ lên cao, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực. Việc siết hoạt động cho thuê ngắn hạn sẽ tạo điều kiện cho các mô hình lưu trú chính quy phát triển, mà còn giúp giá trị đầu tư căn hộ tiệm cận giá trị sử dụng thực tế. Khi lợi nhuận từ cho thuê căn hộ ngắn ngày sụt giảm vì bị siết quản lý, chủ những căn hộ này sẽ dần rút lui, mở ra cơ hội cho người mua để ở phù hợp với khả năng tài chính. 

Để hài hòa quyền lợi các bên, nhiều chuyên gia đề xuất cơ quan chức năng sớm ban hành khung pháp lý rõ ràng cho hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn. Hoạt động này phải được giám sát chặt chẽ, áp dụng các quy định về đăng ký kinh doanh, kê khai thuế và tiêu chuẩn an toàn như mô hình lưu trú chuyên nghiệp. Nếu tiếp tục cho thuê ngắn hạn, chủ căn hộ phải có sự đồng thuận của cư dân trong tòa nhà, cam kết không làm ảnh hưởng đến sinh hoạt chung, tuân thủ tiêu chuẩn vận hành tương tự khách sạn. Về bản chất, đó là những ý kiến phù hợp, khi hướng tới phân định rõ giữa mục đích ở và mục đích kinh doanh; vừa bảo vệ quyền lợi cư dân; vừa bảo đảm trật tự môi trường sống; vừa tạo môi trường lưu trú minh bạch, công bằng.