Chủ đầu tư Dự án Cityland Garden Hills vừa bị Thanh tra Chính phủ chỉ ra sai phạm là ai?

Dự án Cityland Garden Hills mắc sai phạm gì?

Ngày 13/5/2021 Thanh tra Chính phủ đã có thông báo kết luận thanh tra số 757/KL-TTCP về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai, môi trường đối với khu công nghiệp, khu đô thị; việc chuyển đổi nhà, đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác tại TP. HCM.

Kết luận của Thanh tra Chính phủ đã chỉ rõ hàng loạt sai phạm tại các dự án bất động sản, khu công nghiệp trên địa bàn TP. HCM. Về xử lý kinh tế, cơ quan này kiến nghị xử lý hơn 2.054 tỷ đồng; trên 6 triệu USD và 464.000m2 đất.

Đáng chú ý, Kết luận của Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều vấn đề khuất tất trong việc giao đất của UBND TP. HCM và hoạt động sử dụng đất của doanh nghiệp tại dự án City Land Garden Hills do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (Cityland) là chủ đầu tư.

Kết luận thanh tra số 757/KL-TTCP ngày 13/5/2021 của Thanh tra Chính phủ

Theo đó, khu đất xây dựng dự án City Land Garden Hills có tiền thân là đất quốc phòng, do Tổng cục Hậu cần, Bộ Quốc phòng tiếp quản, sử dụng từ năm 1975 và đã được UBND TP. HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 886/QĐ-UB ngày 28/2/2005 cho Tổng kho 186 - Cục xăng dầu, Tổng cục Hậu cần. Trong khu đất có khoảng 2.700 m2 đất là do Công ty 394 thuộc Bộ Quốc phòng sử dụng để xây dựng trụ sở văn phòng làm việc; còn lại hơn 7.000 m2 do Trung tâm y tế dự phòng và khoảng 140.000 m2 do Tổng cục Hậu cần quản lý, sử dụng.

Ngày 3/7/2008, Bộ Quốc phòng có Công văn số 3348/BQP-TM cho phép Tổng cục Hậu cần được di chuyển Tổng kho 186 đến đóng quân tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Đồng thời, cơ quan này đề nghị UBND TP. HCM quyết định thu hồi đất quốc phòng của Tổng kho 186 để giao cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố quản lý, đầu tư xây dựng khu nhà ở. Việc di dời Tổng kho 186 được chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ nêu tại Công văn số 5821/VPCP-KTN ngày 4/9/2008 của Văn phòng Chính phủ.

Dự án City Land Garden Hills là một Khu phức hợp biệt thự, nhà phố thương mại, nhà phố liền kề, căn hộ cùng các phân khu chức năng thương mại dịch vụ, y tế, giáo dục, giải trí

Tiếp đó, xét đề nghị của các bộ (Bộ Tài chính, Bộ Quốc phòng, Bộ Tài nguyên Môi), Thủ tướng Chính phủ có Văn bản số 1531/TTg-KTN ngày 5/9/2011 nêu rõ: "Thủ tướng Chính phủ giao UBND TP. HCM quyết định thu hồi cơ sở nhà, đất của Tổng kho 186, Bộ Quốc phòng tại số 168 đường Phan Văn Trị, phường 5, quận Gò Vấp, đồng thời chuyển mục đích sử dụng, quản lý và sử dụng đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai".

Tuy nhiên, qua quá trình thanh tra, Thanh tra Chính phủ đã phát hiện việc UBND TP. HCM có Quyết định số 5797/QĐ-UBND ngày 1/12/2011 giao đất cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố là chưa phù hợp với quy định tại Khoản 1, Điều 58 Luật Đất đai năm 2003.

Thanh tra Chính phủ cho biết, trước đó ngày 13/10/2008, Bộ trưởng Bộ Quốc Phòng đã có Văn bản số 5290/BQP-HC gửi Bộ Tài chính đề nghị chấp thuận chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được Bộ Tài chính có Văn bản số 1344/BTC-QLCS.

Văn bản của Bộ Tài chính có nêu về phương án tài chính, Bộ Quốc phòng đã đề nghị UBND TP. HCM thu hồi và giao đất cho Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố. Doanh nghiệp này chịu trách nhiệm đảm bảo kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu vực cũ và mới, kinh phí hỗ trợ di dời, xây dựng Tổng kho tại vị trí mới theo cam kết, đáp ứng các yêu cầu của Bộ Quốc phòng.

Dự án City Land Garden Hills là tổ hợp nhà ở có nhiều biệt thự

Bên cạnh đó, Thanh tra Chính phủ kết luận, UBND TP. HCM đã có Văn bản số 1044/UBND-ĐTMT ngày 11/3/2014 về việc chấp thuận chủ trương xử lý không dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống kỹ thuật của dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Thế nhưng, chủ đầu tư đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất cho Bộ Quốc phòng, trong đó có giá trị tiền sử dụng của 20% đất xây dựng nhà ở xã hội đã nêu trên. Đồng thời, đến thời điểm thanh tra, dự án đầu tư xây dựng đã hoàn thành và bán hết cho người sử dụng. Chính vì vậy, Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND TP. HCM tiếp tục rà soát, xử lý theo thẩm quyền đối với các nội dung được phát hiện qua thanh tra như đã đề cập phía trên.

Ông chủ của City Land là ai?

Là doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án bất động sản tầm cỡ (CityLand Park Hills, Cityland Center Hills, Cityland Garden Hills, CityLand Luxury, City land Tower) tại các thành phố lớn, thế nhưng giới chủ của Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (City Land) lại khá kín tiếng, chỉ gần đây, sau khi Thanh tra Chính phủ có kết luận thanh tra số 757/KL-TTCP, chân dung những người đứng đầu City Land mới được dư luận chú ý và khắc họa một cách rõ nét hơn.

ông Bùi Mạnh Hưng - Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (City Land)

Theo đó, City land được thành lập vào tháng 7/2003 với vốn điều lệ ban đầu là 150 tỷ đồng, gồm 3 thành viên sáng lập công ty là ông Bùi Mạnh Hưng (sinh năm 1972) sở hữu đến 98% vốn doanh nghiệp, hai cá nhân khác là Đàm Lê Minh Hồng và Đàm Thị Thu Hà sở hữu 2% cổ phần Cityland ngày đầu thành lập.

Đến năm 2011, công ty mở rộng quy mô vốn lên 6 lần so với ban đầu, tương đương với 1.000 tỷ đồng. Tỷ lệ cổ phần của các thành viên sáng lập không có gì thay đổi.

Dù vậy, chỉ đến tháng 10/2012, Cityland lại bất ngờ giảm mạnh vốn điều lệ xuống còn 350 tỷ đồng và đến tháng 2/2016, vốn điều lệ của Cityland đã nâng lên 650 tỷ đồng, cùng với đó cơ cấu cổ đông cũng hoàn toàn thay đổi.

Khi đó, hai cổ đông là Đàm Lê Minh Hồng và Đàm Thị Thu Hà đã đồng loạt thoái vốn, ông Bùi Minh Hưng cũng giảm mạnh tỷ lệ sở hữu xuống còn 5%, 95% cổ phần còn lại thuôc sở hữu của ông Bùi Đại Sa. Tuy nhiên, chỉ hai tháng sau đó, ông Bùi Đại Sa đã chuyển nhượng toàn bộ số cổ phần công ty này cho bà Bùi Thị Yển (sinh năm 1939).

Trong diễn biến mới đây, hồi tháng 6/2021, City Land tiếp tục tăng mạnh vốn điều lệ từ 1.450 tỷ đồng lên 3.100 tỷ đồng, ông Hưng vẫn nắm giữ 5%, tương ứng 155 tỷ đồng; 95% vốn còn lại vẫn thuộc về bà Yển, tức 2.945 tỷ đồng. Một điểm đáng lưu ý, tuy chỉ nắm giữ 5% cổ phần nhưng ông Hưng vẫn giữ vai trò chủ tịch HĐQT, tổng giám đốc kiêm người đại diện pháp luật kể từ đó đến nay.

Ngoài City Land, ông Bùi Mạnh Hưng còn sở hữu một vài doanh nghiệp khác, điển hình như Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng nhà Thành phố, pháp nhân do ông Hưng sở hữu 100% vốn, tính đến cuối năm 2020.

Tuy nhiên, tình hình kinh doanh của công ty này không được “tươi sáng” như Cityland. Doanh thu của Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng nhà Thành phố giai đoạn 2016 - 2019 cho thấy sự đuối dần, từ 142 tỷ đồng đã liên tục giảm còn 80,3 tỷ đồng. Cùng với đó, lãi thu về mỗi năm cũng rất nhỏ giọt với 614 triệu đồng (năm 2016) và 43,5 triệu đồng (năm 2019), tương ứng biên lãi thuần dao động từ 0,05% đến 0,4%.

Đặc biệt năm 2020, trong khi doanh thu thuần bất ngờ tăng gần hai lần lên 151 tỷ đồng thì lợi nhuận của doanh nghiệp vẫn tụt giảm thê thảm, xuống còn vẻn vẹn 25 triệu đồng. Tính đến hết năm 2020, nợ phải trả đã vượt ngưỡng 100 tỷ đồng, cho dù vốn chủ sở hữu vẫn "dậm chân tại chỗ" ở mức 12 tỷ đồng, chênh lệch tới hơn 8 lần.

Nợ phải trả ngày càng phình to

Biến động cùng chiều với vốn điều lệ liên tục được bồi đắp, giai đoạn 2016 - 2020, City Land cũng liên tục đẩy mạnh hoạt động chiếm dụng vốn ngoài, với khối nợ phải trả ngày càng phình to.

Cụ thể, cuối năm 2016, vốn chủ sở hữu công ty là 1.042 tỷ đồng nhưng tài sản cao gấp 5 lần con số đó, tương đương 5.190 tỷ đồng. Tổng tài sản của City Land lúc này ước tính 5.186 tỷ đồng. Đến cuối năm 2019, vốn chủ sở hữu của Cityland đạt gần 2.200 tỷ đồng, tuy nhiên nợ phải trả của công ty vẫn cao hơn 5.300 tỷ đồng so với vốn góp cổ đông, tương đương 7.535 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sự chênh lệch này đã được City Land đã được cân bằng lại vào cuối năm 2020. Tại thời điểm đó, hệ số D/E (nợ/vốn) của doanh nghiệp ở mức 1,9 lần. Cụ thể, khối nợ phải trả của City Land là 5.900 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu doanh nghiệp ở mức 3.120 tỷ đồng. Khi đó, vốn chủ sở hữu doanh nghiệp được nâng lên gần 3.120 tỷ đồng, còn khối nợ phải trả được giảm tải còn 5.900 tỷ đồng, tương ứng hệ số D/E (nợ/vốn) còn 1,9 lần.

Mặt khác, City Land cũng có kết quả kinh doanh khởi sắc trong những năm gần đây. Doanh nghiệp ghi nhận lãi sau thuế là 173 tỷ đồng, 161 tỷ đồng, 290 tỷ đồng, 700 tỷ đồng và 922 tỷ đồng lần lượt từ năm 2016 đến năm 2020. Điều này cho thấy biên lợi nhuận thuần của City Land khá tốt, lên đến 35% vào cuối năm ngoái.